La propiedad inmobiliaria en República Dominicana
está regida en gran parte según las reglas
del Código de Napoleón. Existe un Catastro
central en la capital (Santo Domingo) con una sucursal
en la zona norte en Santiago.
El "Tribunal de Tierras" tiene su asiento central
en la capital y direcciones regionales. La región
de Las Terrenas depende de la Dirección de Samaná.
El Tribunal de Tierras está encargado de los litigios
relacionados con los Bienes Raíces, transferencias
de títulos de propiedad, así como de procedimientos
de "Deslinde".
Un Deslinde es el procedimiento administrativo permitiendo
de registrar en el Catastro Central su compra de parcela
con su propio plano y su propio
número de parcela.
Ejemplo: compran una parte de la parcela 1 y quieren que
su propiedad aparezca de manera individual en el Catastro.
El agrimensor tendrá, junto con su abogado, que
efectuar todo un procedimiento administrativo de medidas
y de validación que permitirá que aparezca
en el catastro central su propiedad exclusiva con su plano
exclusivo y su nuevo de parcela exclusivo. este procedimiento
dura entre 12 y 18 meses y cuesta entre 3 y 4,000 US$.
Si desean adquirir un terreno o un inmueble, hay que respectar
obligatoriamente ciertas reglas a fin de evitar eventuales
contrariedades.
es importante de recordarse que en República Dominicana,
EL NOTARIO NO TIENE LA MISMA FUNCIÓN QUE EN EUROPA.
en República Dominicana, éste no más
está encargado de LEGALIZAR LAS FIRMAS Y NO LES
GARANTIZA NADA MÁS. Tendrán entonces que
dirigirse hacia:
• un agrimensor •
un abogado
El agrimensor tiene IMPResCINDIBLE (a sus costos) que tomar
las medidas, con plano, del terreno o del inmueble que
desean comprar.
Por otra parte, también tendrá que realizar
una LOCALIZACIÓN, a fin de garantizarles que el
terreno o el inmueble que desean adquirir está bien
TOTALMENTE UBICADO EN LA PARCELA MENCIONADA EL TÍTULO
QUE SU VENDEDOR LES PRESENTARÁ.
El abogado tiene de una parte, controlar ante el Tribunal
de Tierras la validez y el histórico del título.
También tiene que obtener una CARTA DE NO GRAVAMENTO
que permite saber si la parcela tiene una eventual hipoteca,
una contestación de propiedad o eventuales servidumbres.
en todos casos, no olviden de hacer claramente precisar
que el terreno o el inmueble vendido está libre
de todo inquilino u otro ocupante legal o ilegal.
es igualmente importante que el (los) vendedor(es)
declare(n) ser el (los) SOLO(S) Y ÚNICO(S) PROPIETARIO(S)
Y DERECHOHABIETE(S) DEL OBJETO VENDIDO.
Pueden comprar su bien en su propio nombre, sea en Sociedad
Anónima ( C por A).
en todos los casos, su abogado tendrá que ocuparse
de la TRANSFERENCIA. este procedimiento, que puede durar
al rededor de 6 meses consistirá en:
• ir a la Dirección General de Impuestos
(DGII) con el contrato de compra/venta ORIGINAL para hacer
una estimación del valor fiscal del bien que en
casi todos los casos no corresponde al valor de venta contractual
• tan pronto tienen conocimiento de este valor,
tendrán que pagar más o menos 6 % de gastos
de transferencia y de registro
• después de efectuar estas dos etapas,
su abogado tendrá que ir al Tribunal de Tierras
con los comprobantes de pago adecuados para solicitar la
transferencia del título de propiedad a su nombre
o sociedad
EN TODOS LOS CASOS, PIDAN A SU ABOGADO UN PRESUPUESTO PRECISANDO
EL COSTO DE SUS HONORARIOS, A PARTE DE LOS GASTOS ADMINISTRATIVOS
E IMPUESTOS.
Una solicitud de permiso de construir solo puede ser depositada
por un arquitecto autorizado, titular de un número
CODIA. Éste tendrá que preparar un expediente
completo de los planos solicitados por las diferentes administraciones.
Cuando los planos estarán conformes a sus deseos
y a la legislación vigente, su arquitecto tendrá en
primer lugar que depositar el expediente ante la SECRETARÍA
DE TURISMO.
esta administración tomará de 1 a 6 meses
para estudiar su expediente, mandar eventualmente a corregirlo
a fin de expedirles una CARTA DE NO OBJECIÓN. este
documento le da el derecho de presentar el expediente a
las diferentes otras administraciones (Ayuntamiento Municipal,
INAPA, compañía de electricidad, Medio Ambiente,
Tránsito y al final a OBRAS PÚBLICAS que
es la última administración quien después
de controlar la aprobación de todas las administraciones
anteriores, les proporcionará el PERMISO DE CONSTRUIR
DEFINITIVO).
este procedimiento es más o menos lardo según
la importancia de su proyecto. El permiso de construir
de una vivienda individual tomará normalmente entre
3 y 6 meses. Un proyecto de parcelación o de hotel
tomará entre 9 a 18 meses. estos plazos corren desde
el momento del depósito de su expediente ante la
SECRETARÍA DE TURISMO.
en todos los casos pregunten a su arquitecto un presupuesto
por escrito relativo a:
• los honorarios cubriendo su trabajo •
el presupuesto de tasas e impuestos varios vinculados con
la obtención del permiso
Pidan un contrato por escrito precisando la totalidad de
su misión y las tasas e impuestos incluidos en la
obtención del permiso.
Hagan bien precisar que el contrato se acaba con la obtención
del permiso de construir, a fin de dejarles la libre elección
de su arquitecto y de su constructor.
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