La propriété immobilière en République Dominicaine est régie en grande partie selon les règles du code Napoléon. Il existe un cadastre central à la Capitale (Santo Domingo) avec une succursale pour la région nord à Santiago.
Le "Tribunal de Tierra" (Tribunal des Terres) a son
siège central à la capitale et des directions
régionales. La région de Las Terrenas dépend
de la direction de Samana. Le "Tribunal de Tierra" est
chargé des litiges concernant la propriété foncière,
des transferts de titre de propriété, ainsi que
des procédures de "Deslinde".
Un Deslinde est la procédure administrative qui permet de faire inscrire au cadastre central votre achat de parcelle avec son plan propre et son numéro de sous parcelle propre. Exemple: vous achetez une partie de la parcelle 1 et vous voulez que votre propriété apparaisse d'une manière individuelle au cadastre. Le géomètre devra, avec votre avocat, effectuer tout un processus administratif de mesures et de validation qui permettra de faire apparaître au cadastre central votre propriété exclusive avec son plan exclusif et son nouveau numéro de parcelle exclusif. Cette procédure prend environ de 12 à 18 mois et coûte de 3 à 4'000 US$.
Si vous désirez acquérir un terrain ou un immeuble
il faut impérativement respecter certaines règles
afin d'éviter
d'éventuelles déconvenues.
Il est important de se rappeler qu'en République Dominicaine
LE NOTAIRE N'A PAS LA MEME FONCTION QU'EN EUROPE. En République
Dominicaine celui-ci ne fait que de LEGALISER LES SIGNATURES
ET NE VOUS GARANTIT RIEN D'AUTRE.
Il vous faudra donc faire appel: • à un géomètre • à un avocat
Le géomètre doit IMPERATIVEMENT (à vos frais)
exécuter une mesure, avec plan, du terrain ou de l'immeuble
que vous désirez acheter.
D'autre part, il devra également faire une LOCALISATION
afin de vous garantir que le terrain ou immeuble que vous désirez
acquérir est bien INTEGRALEMENT SITUE DANS LA PARCELLE
INSCRITE SUR LE TITRE QUE VOTRE VENDEUR VOUS PRESENTERA.
L'avocat doit d'une part contrôler auprès du Tribunal
de Tierras la validité et l'historique du titre. Il doit
aussi obtenir une CARTA DE NO GRAVAMENTO qui permet de savoir
si la parcelle a une éventuelle hypothèque, une
contestation de propriété ou d'éventuelles
servitudes.
Dans tous les cas, n'oubliez pas de faire clairement préciser que le terrain ou immeuble vendu est libre de tout locataire ou autre occupant légal ou illégal.
Il est également important que le(s) vendeur(s)
déclare(nt) être le(s) SEUL(S) ET UNIQUE(S) PROPRIETAIRE(S)
ET AYANT(S) DROIT(S) DE L'OBJET VENDU.
Vous pouvez acheter votre bien soit en votre nom propre, soit
en Société Anonyme ( C
por A). Dans tous les cas votre avocat devra s'occuper
de la TRANSFERENCIA. Cette procédure, qui peut durer
environ 6 mois, consiste:
• aller à la Direction Générale des Impôts (DGII) avec le contrat d'achat/vente ORIGINAL pour faire estimer la valeur fiscale du bien qui dans pratiquement tous les cas ne correspond pas à la valeur de vente contractuelle • dès que vous avez connaissance de cette valeur vous aurez à payer environ 6% de frais de transfert et d'enregistrement •
lorsque ces deux étapes auront été effectuées
votre avocat devra aller au Tribunal de Tierras avec les reçus
adéquats afin de demander le transfert du titre à votre
nom ou société
DANS TOUS LES CAS DEMANDEZ A VOTRE AVOCAT UN BUDGET PRECISANT
LE COUT DE SES HONORAIRES HORS FRAIS ADMINISTRATIFS ET IMPÔTS.
Une demande de permis de construire ne peut être déposée que par un architecte agréé ayant un numéro CODIA. Celui ci devra préparer un dossier complet de plans demandés par les différentes administrations.
Lorsque ces plans seront conformes à vos désirs
et à la législation en vigueur, votre architecte
devra en premier lieu déposer le dossier auprès
de la SECRETARIA DE TURISMO.
Cette administration prendra de 1 à 6 mois pour étudier votre dossier, le faire éventuellement corriger afin de vous délivrer une CARTA DE NO OBJECION. Ce document vous donne le droit de présenter votre dossier aux différentes autres administrations (Commune, INAPA, électricité,
Medio Ambiante, Tránsito et au final à OBRAS PUBLICA qui est l'ultime administration qui après contrôle des accords de toutes les administrations précédentes vous délivrera le PERMIS DE CONSTRUIRE DEFINITIF).
Cette procédure est plus ou moins longue selon l'importance
de votre projet. Le permis d'une maison individuelle prendra
normalement environ 3 à 6 mois. Un projet de lotissement
ou d'hôtel prendra de 9 à 18 mois. Ces délais
courent dès le dépôt de votre dossier auprès
de la SECRETARIA DE TURISMO.
Dans tous les cas demandez à votre architecte un budget écrit concernant: • les honoraires couvrants son travail •
le budget des taxes et impôts divers rattachés à l'obtention
du permis
Faites-vous faire un contrat écrit précisant
l'étendue
de la mission et les taxes et impôts compris dans l'obtention
du permis.
Faites bien préciser que le contrat s'arrête à l'obtention du permis de construire afin de vous laisser le libre choix de votre architecte et de votre constructeur.
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